???? 拥有两套甚至三套房子的家庭在长沙并不少见，但随着家庭人口的增多、收入的增加，买套更宽敞的房子住成为许多家庭的梦想。在现金不够、且不降低生活水平的情况下，怎么以小换大呢？红网理财师、长沙首届“十大金牌理财师”得主之一、浦发银行[21.35 0.76%]长沙分行的国际金融理财师王卉就以本报读者刘女士家庭为例，给出了答案。
????刘女士，32岁，丈夫34岁，夫妻均为公务员，小孩3岁。家庭月收入约8000元(含房出租收入)，现有住房两套，均全额支付，自住二居室，三居室因离单位较远，用来出租。有股票市值2万元，16万元三年期信托类理财产品，年收益率7.5%，2万元1年期定期存款。家庭月均支出约4000元，今年3月份，小孩上幼儿园，月支出将增加1500元。
????刘女士想在单位附近再购一套三居室以改善居住条件，房价4500元/平方米，面积为125-130平方米。她的住房公积金一直未提取，账上有3万元。她想知道如何规划，才能早些住上大房子。
????刘女士家庭财务表
????月支出状况表： 单位：元
????月收入 8000 月支出 4000 月节余 4000
????王卉根据以上数据为刘女士家庭资产进行诊断，并给出三个结论：无负债，可适当利用财务杠杆；财务自由度偏低，可提高股票类型投资产品的比例；未给小孩购买保险，建议配置小儿医疗险。
????那么刘女士究竟该如何规划家庭资产呢？王卉给出了三点建议。
????首先是购房计划。刘女士打算购置的房产总价60万元左右，根据这一情况，王卉表示有两个方案可供刘女士选择。一是卖掉其中一处，所得房款用于购房，不足房款贷款解决。二是借钱付首付，将两处房产出租，租金用来还贷。“我建议她采用第一种方案，”王卉表示，目前刘女士的可用资金仅4万元(股票能全身而退的前提下)，而新房首付三成需要近19万元，资金缺口较大。该家庭资产中房产本来就占比高，目前小孩教育金支出、孝亲费用均不高，正处于快速积累金融资产的阶段，而房产的流动性差，占用资金多，不利于金融资金的积累。基于以上理由，刘女士应该把升值空间相对小或房龄相对长的房产卖掉，将夫妻两人的公积金提出用于首付，并申请公积金贷款。
????那么刘女士究竟该贷款几成合适呢？王卉还帮她算了笔账。小孩上幼儿园后，家庭月净收入减至2500元，其中还要留出500—800元储备小孩教育金，因此这部分钱中每月用来还贷的资金最好不要超过1500元，而她可用的公积金每月合计在700元(加上单位支付部分)左右，因此总月供不能超过2200元。如果贷款6成20年，以目前利率计算月供为2103元。因此，她必须至少首付4成才不会有还贷压力。
????王卉还建议刘女士调整金融资产结构，从目前看她的固定收益类理财产品占比过高。而从其家庭成员的年龄、职业收入等综合因素考量，她完全可将家庭金融资产的60%即12万元用来配置股票及股票型基金，40%即8万元用来配置银行理财产品、黄金等。另外，从月净收入中拿出500—800元做基金定投，用于积累小孩教育金。
????“虽然公务员的收入比较稳定，但一旦遭遇重大疾病，同样会面临很大的财务压力。”王卉表示，公务员家庭也应购买商业保险作为社保的补充，其中首选重大疾病险和意外险，包括她的小孩。
????财务比率分析
????家庭财务比率 定义 实际比率 合理范围 评价
????资产负债率 总负债/总资产 0 20%—60% 过低
????消费比率 消费支出/收入 44% 60% 基本合理
????储蓄率 1—消费率 56% 40% 基本合理
????平均投资报酬率 年理财收入/生息资产 7% 4%—10% 合理
????财务自由度 年理财收入/年支出 26% 100% 偏低
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