????各地房屋质量问题频现 专家称制度设置不完善
????随着房地产市场的火爆，“楼脆脆”、“楼歪歪”等有关住房质量的重大事件相继曝光，住房质量问题引发国人高度关注。业内人士透露，施工人员往往“头天还在田里抡锄头，第二天就来工地抹灰。”工程质量可想而知。有人形容监理似“稻草人”形同虚设，政府的监管更应位置前移。专家指出，监督机制的缺陷与法律体系的不完善均是导致建筑商对质量重视不够的深层次原因，房地产质量法律体系亟待完善。 （本报综合）
????现状
????全国住房质量问题频现
????“现在房子的质量真让人寒心。”老杨告诉记者，就在前不久，老王的一位朋友在北京买了一套新房，老杨说，房顶看着就不平滑，用棍子敲了几下“咚咚”一敲就敲出问题来了，房顶有“狗洞”，而且这个“狗洞”是无法通过维修来弥补的。后果会有漏水、隔音效果差，严重的会造成局部塌陷。
????从学徒干起，最终做到建筑质检员的老杨举例说，盖楼时，如果施工不仔细的话往往会忽视浇铸中的细节问题，比如说洋灰没打实，就会出现“狗洞”。“这里最关键的质量环节就在‘震荡手’的把握上。”老杨进一步给记者解释，盖楼起结构时，混凝土倾倒在浇铸面，一名工人拖着一个嗡嗡作响的“铁棒”在混凝土中不停地搅拌，这就是“震荡手”，他的技术与经验是楼面质量的保证。
????“出现蜂窝麻面还属于一般的问题，‘狗洞’就属于比较严重的问题了。”老杨激动地说，一个项目往往是结构和装修不是一个单位负责到底，起结构时一个施工队，装修时是另一个施工队。装修方往往为了省事早赶工期，明知道有问题也不说，往往在夜里偷偷摸摸地抹上层灰，然后直接在之前的基础上装修，使得从表面看不出房子质量有问题，掩盖了问题。但是问题实际上依然存在，这就埋下了质量隐患。
????“还有更可气的呢。”老杨打开了话匣子，一个朋友在北京南城买了一套房，收房时请他去帮忙验收。老杨来到房间左看看、右敲敲，先抬头看看房顶，再低头瞅瞅地面，就问开发商的工作人员，“地漏呢？”开发商方面起先还装糊涂，最终经不住老杨一再追问，只得承认装修时忘做防水，只好将地漏堵上的事实。
????工程承包方的资质问题也十分关键。老杨告诉记者，一些项目经理往往都有高学历背景，具备一定的理论知识，但缺乏相关专业经验，很多在施工中暴露出来的明显的问题都不能发现。此外，监理人员的资质认证仅仅以通过专业考试来衡量是明显不够的，毕竟理论知识和实践经验是不同的。在这样的环境下，有经验的老工人也会为了图省事、即使发现问题也睁一只眼闭一只眼。
????一些购房者表示，关于楼盘质量，并不是不关心，而是这样的专业问题普通消费者无法判断质量好坏，只能从外观看看，或者是跟前期的业主打听，所谓对质量的关注也只能到此为止。而且现在不少商品房基本都是期房，开盘的时候房子还没建起来，所以购房人只能是在收房时检查质量。由此看来，在楼盘质量问题上，处于弱势地位的购房者都很无奈。
????这些年，在房地产开发过程中一部分开发商过于追求经济效益，在高房价的前提下还要尽量压低成本。据了解，一般情况下，7层以下建筑的土建成本约为每平方米1000元至1200元，30层左右的土建成本约为每平方米2200元至2500元，卖出商品房的价格基本在每平方米1万元至2万元，价格高的甚至要每平方米3万元至5万元。除去高昂的地价部分，主体工程造价在房价中占很少的比例，但为了获取更多的利润，开发商还是要使劲压低主体工程在房价中的比例。在这样的情况下，主体工程的质量也就可想而知了。
????在内容琳琅满目的楼盘宣传广告中，购房者往往看到的都是价格优惠、赠送车位、精装修、小区绿化率高以及各种小区内外商场、学校、游泳馆等这些卖点。但质量问题却几乎没有涉及。在十几家楼盘的广告中，列出施工单位名称的广告更是少之又少。“购房人最关心的还是房价、户型、环境这些问题。”一位售楼处的销售人员如是说。
????事实上，房屋质量问题相继曝出，已经开始逐渐引起公众的关注。2008年中国质量协会发布的全国住房用户满意度指数为66 .2，与2007年基本持平，大大低于2006年的水平，持续处于较低区间。记者了解到，有一些购房者专门跑到售楼部打探开发商和施工方的资质，还有一些购房者会亲自去施工场地查看并拍照，发到相关业主论坛上与大家一起讨论。
????症结
????相关制度设置不完善
????北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，出现质量问题的原因主要是两方面：一是开发建设单位没有动机，二是制度设计不完善。楼建波分析说，开发建设单位没有动机的原因，一方面是房地产市场尤其是一线城市的房地产市场供需不平衡，市场需求大于供给，使得房子不愁卖，开发商不需要依靠质量去售楼。另一方面，对于建筑质量问题的处罚没有那么严重，也使得开发建设单位放松了对质量的要求。
????楼建波认为，开发商赶工期也是个重要原因。“房子越早建好，资金回笼就越快。另外，出让合同中开工和竣工日期有要求，施工许可证也有期限，开发商的预售合同中对交房日期也有规定。“但是在工程实际操作中，会有很多变动因素。例如湿度和温度不合适建设的情况等”楼建波举例说道。
????北京市住房和建设委员会的一位负责人曾公开表示，现行住宅质量保证体系的核心问题在于，住房制度改革的核心是产权的转移，可是现有的质量保证体系没有随着住房制度改革而改革，责任没有转移，所以政府就是无限责任者，那么现行的住宅质量保证体系从本质上说，仍然是计划经济时代的产物，没有根据住房权属性质改变进行革新。
????该负责人表示，现行的住房质量管理体系存在以下问题：第一，现行住房质量保证体系没有兼顾到市场供求关系的影响。第二，限制了小业主对住宅质量的监督权，导致了质量保证责任主体的错位。第三，现行的监督制度没有形成制约关系，难以真正发挥质量的保证作用。开发商、施工方、监理方等五方责任主体在住宅质量验收中扮演的是“生产与卖家”角色，且施工方、监理方等都受雇于开发商，是“五位一体”。
????对策
????房地产质量法律体系亟待完善
????北京大学房地产法研究中心关于商品房法律调查报告认为，现在的住房质量责任体系的特点是，住房相关法律法规非常多，但更多是以各部委规章为主，国家级立法比较欠缺，因此在使用中带来一系列的困惑。
????我国房地产虽然发展迅速，但相关配套法律、法规却不能如此之快地更新和完善，使开发商在较低的违法成本和较高的利润回报之间本能地选择冒险逐利。而工程招投标不够公平、公正、公开，工程监理“一家化”、“裙带化”，竣工验收形式化等等管理体制的弊端更加暴露出该行业不规范、缺乏治理的现实要求。而作为购房者来说，其与开发商在经济实力、专业知识水平等方面力量对比悬殊，处于弱势地位。
????商品房质量问题是在整个的建筑工程周期之中产生的，勘察设计、施工、监理、建筑材料供应等任何环节出现问题，都可能导致建筑工程质量问题的产生。虽然国家法律法规和各种强制性的国家技术规范都严格禁止违规施工，但是由于目前制度上的缺陷使得各种工程质量问题不断出现，“质量至上，质量第一”的要求在市场经济追求利益最大化的浪潮中难以真正实现。
????在建筑行业中，造成工程质量问题频现的根源在于制度方面的缺陷，完善和健全相关制度是解决工程质量问题的最终途径。具体来说，应该在三个制度层面完善：
????首先是建筑工程质量保修制度，需要重新确定质量保修期限，建立多种制度解决保修费用，发展相应的质量责任鉴定机构及仲裁机构。推行房屋建筑工程质量保险制度。
????其次，商品房作为一种“超级耐用”的商品，要保证其质量，除了前期的建筑和保修外，还要考虑自保修结束后数十年内出现质量问题的维修，而保障维修能够进行的资金在国内被称作“住房共用部位、公用设施设备专项维修基金”。但《资金管理办法》没有明确界定建安成本造价，也未明确规定建安成本造价由开发商定还是由政府部门定，因此可能在实践中导致交存依据不明确。而在使用过程中也存在着使用率低、保修期内发生不可抗力时不能直接动用维修资金、未按规定使用等问题。
????最后，住宅质量保险需要保险行业的介入。我国实行住房质量保险制度有助于提高住房质量，保护购房者切身利益，有利于建筑行业的竞争，促进建筑行业诚信体系的构建，也有利于政府质量监管职能的转变。此外，保险行业专业化程度仍有待提高、相关法律法规需要建立和完善。建立住房质量保险制度，首先要解决一系列专业性极强的保险及建筑工程问题。此外，我国没有建设工程质量检查控制机构，质量检查控制职能在环节上是割裂的，所以我国需要整合现有的资源，成立建设工程质量检查控制机构，以切实推行住房质量保险制度。
??? 延伸阅读
????法国：保险公司唱主角
????政府主管部门不直接参与建设工程质量监督检查，而主要是运用法律和经济手段，例如实行强制性的工程保险制度，促使建筑企业提高工程质量。按照法国的建筑法规《建筑职责与保险》的规定：凡从事工程建设活动的单位，包括业主、总承包商、设计、施工、质量检查等单位，均须向保险公司投保。保险公司则要求每项工程在建设过程中都必须委托一个质量检查公司进行质量检查，并给予投保单位在保险费支付上的优惠。法国的质量检查公司在营业前，必须取得政府有关部门组成的委员会审批颁发的证书，发证机构每2年至3年要进行一次复审。
????美国：政府直接全程干预
????与法国相反，政府直接参与工程建设项目质量的监督检查。在美国，政府质量监督检查的人员分为两类：一类是政府自己的检查人员；另一类是政府临时聘请或者要求业主聘请的、属于政府认可的外部的专业人员。这些监督检查人员都直接参与每道重要工序和每个分部分项工程的检查验收，在由他们认定质量合格后，方可进行下一道工序。对工程材料、制品质量的检验都由相对独立的法定检测机构检测。在所有监督检查的项目中，又以地基基础和主体结构等隐蔽工程和影响使用的关键部位作为重点。
????德国：政府委托，公司运行
????政府部门对工程项目的质量监督实行间接管理。德国政府对工程质量的监督管理，主要采取由州政府建设主管部门委托或者授权，由国家认可的质监工程师组建的质量监督审查公司，代表政府对所有新建工程和涉及结构安全的改建工程的质量实行强制性监督审查，在工程质量审查中，对工程材料的检测，一般由承包商负责送到国家认可的工程质量检测机构检测。当发生工程质量或业主与承包商对工程材料、施工质量发生争议时，由质监工程师委托国家认可的工程质量检测机构进行检测，检测费用由承包商、业主或质监公司中的责任方负担。
????相关评论
????住房质量必须要有保障
????住房质量必须要有保障,尤其是保障房。
????毫无疑问，保障房正在成为一项深入人心的民生政策，并正在惠及越来越多的百姓。今年更成为保障房“提速”建设的一年。然而，在这个好政策的执行中，也不时有个别地方出现一些问题，让保障房的“保障”二字在群众心目中打了折扣。
????近来，少数保障房的建筑质量让人心忧，有些楼盘存在空鼓裂缝、楼顶渗水、门窗松动、外墙渗水、墙面脱落等质量问题。有人认为，保障房质量出现问题，是因为保障房价格低，利润太薄，一些开发商为了降低成本而偷工减料，使得这类房屋价廉“质也低”。因而建议，一方面要严惩奸商，另一方面也要解决建设中的资金缺口难题。
????事实上，保障房的价格低，来源是地方政府的土地出让金低，并非一味要开发商让利；与此同时，无论保障房还是商品房，都应符合国家对房屋的质量要求，开发商没有任何理由对保障房偷工减料。
????当然，在房屋质量出现问题后，依法惩办偷工减料的开发商是必须的，而且还要严惩到让其不敢再偷工减料，以此震慑那些有可能动此歪脑筋的建筑单位。
????但是，仅仅惩罚开发商是不够的。一些保障房质量不过关事件显示，一些地方政府对保障房建设的重视不够，在保障房建设过程中存在监管缺位现象。比如北京已经建立了保障房质量每月“网格式筛查”制度，如果监管者能早些介入查验，或许就不会出现大兴保障房因质量不过关而被拆之事。
????一位业内人士对此的看法一针见血：保障房建筑质量出现问题，不是缺管理办法，根本原因是有人将保障房看成是对低收入群体的一种恩惠，在建设过程中不重视，监管没有真正落实，没有发挥作用。
????因此说，要从根源上杜绝保障房质量的“保障不够”，需要各地政府部门端正态度，对保障房建设这一民生工程重要性的认识要更到位，加强对保障房建设的监管与问责。同时，需要国家有关部门对各地政府是否履行职责进行严格的监管与问责，从而避免“这边豆腐渣倒下，那边豆腐渣起来”的现象。
????“能买个房子很不容易，我们集合三代人的努力去买一套房子，刚刚说要有个房子，这一下又被开发商把梦给灭了。”这是等待保障房的一位百姓的话，从中，我们不仅能看到一桩房子对百姓的意义，更能看出大家对政府的期盼。毕竟，在房价居高不下的今天，保障房不仅关乎低收入群体的住有所居，更关系着政府在百姓心中的形象。因此，如何让保障房质量有保障，是地方政府必须切实着手解决的问题。(张伟杰)
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