??? 据经济之声《央广财经观察》报道，中国指数研究院最新发布的百城价格指数显示，房价退烧迹象进一步显现，7月全国100个城市住宅均价创去年9月以来的最低涨幅，其中33个城市住宅均价环比下跌，这是自去年9月以来房价下跌城市数量最多的一个月。
????专家认为，持续高压的调控态势正使楼市降温，房价有望加速步入下行通道。为了防范房地产贷款风险，银监会在今年二季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试，银监会主席刘明康近日透露，房贷压力测试结果表明即使房价下跌五成，银行也可以承受，但是这一说法却遭到了业内许多位银行业分析师的质疑。
????银监会从去年就开始进行房地产压力测试，今年4月开启新一轮测压，在今年“两会”上，银监会主席助理阎庆民曾透露，根据压力测试结果房价下跌30%，尚在银行可以承受的范围之内，而这次刘明康的五成表态显然更加乐观。
????一位国有大行的研究部门人士则称，若下降20%就已超出银行的承受范围，压力测试只能通过静态数据反映不良率的变化。若从动态角角度来衡量，银行业贷款中抵押贷款占30%到40%，其中大多数抵押物是土地或房产，房价下跌所带来的系统性风险不容小视。
????而监管层的底气则来源于银行业目前充足的拨备，刘明康说银行现在的拨备达到1.3万亿元，足以抵挡房地产因调控，房价回归带来的近期和中短期风险。虽然目前风险抵补指标健康，但是银行业人士透露，如果房价下跌20%，银行不良率反弹将超过1%。
????经济之声特约观察员、中国社会科学院经济学博士马光远先生对此事发表了分析和评论。
????主持人：中国指数研究院最新发布的百城价格指数显示，7月全国100个城市住宅均价创去年9月以来的最低涨幅，其中33个城市住宅均价环比下跌，这也是去年9月以来下跌城市数量最多的一个月。有专家认为，持续高压的调控态势正在使楼市降温，房价有望加速步入下行通道，您怎么看？
????马光远：这个数字我们应从两个方面来看：一方面是在持续高压的房地产调控政策之下，房价上涨的预期被大大遏制，这也说明我们实行的一系列房地产调控政策收到了一个初步的效果；另一方面，以均价说明相关问题时，需要加上一个前提，即对均价本身做的具体分析。均价有些情况下可能会误导消费者，比如北京，现在三环甚至四环以内基本上没有新房或说是新建的楼盘了，房子很多都在大兴等地方。如果以这些地方的均价来衡量房地产下跌，这就会产生误导，因为均价所指的楼盘、所指的位置是完全不一样的。
????主持人：地理位置都发生了变化。
????马光远：对。可以说目前整个房地产房价的统计指标、统计数据、统计方法还有待完善。只能说通过一系列的调控以后，对于整个上涨的预期，大家以前投资房地产的暴利心态都得到了一定的扭转，但是对于房价是否真的在下降，每一个城市的购房者都可以亲身观察一下。我经常说要观察，因为中国楼市的地域性非常强，每一个地方都不同，但不要单纯根据平均数就对房价进行判断，这并不科学。
????主持人：有的时候数字反而不如百姓亲身感受更直接。房价一旦下跌，银行将会承受一定的压力。现在有一个矛盾的地方：银监会底气很足，表示跌五成也没关系，扛得住；但是一些银行业内人士却认为，别说50%了，20%就已经扛不住了，怎么看待这种分歧？
????马光远：这反映了管理层与房地产领域利益参与者之间的真实分歧。我们把资产价格本身的下跌看成这种情况崩盘或一般的下跌。如果分几种情况来看，50%毫无疑问是一种崩盘行为，不管之前房价怎样的疯涨，下跌时我们必须考虑到这种分歧。刘明康50%的表述，比较正确的表达了管理层目前对整个房地产调控的决心和信心。但如果真的下跌50%，有些投资过高、贷款率也过高的地区及个别银行肯定是承受不了的。然而从整体看，刘明康表明我们已经做好了最坏的准备。在做最坏准备的前提下，银行业是完全支持国家对房地产的宏观调控政策的，这是一种表态，但对个别银行来说风险一定不同。银行业近年利润比较高，主要来自两个方面，一是利差，这是靠政策，二是繁荣的房地产，因此一旦房价真的下跌，我们银行的日子是否依然好过，这是一目了然的。所以存在这种分歧非常正常，既是管理层的表态、决心，又有银行业的担忧。
????主持人：有人提出，按照市场经济优胜劣汰的法则就应该让劣质银行倒闭，是否认同？
????马光远：目前谈及银行倒闭，从学术从理论来讲非常容易。但是目前不论从实体经济还是虚拟经济方面，不倒闭可能会更好。如果能够做到不倒闭，为何非要让其倒闭？但市场经济的一个基本法则就是风险法则即任何一种投资行为都是有风险的。2009、2010年时银行业无疑成为房地产一大疯狂推手，而且很多的银行在实际操作中有很多违规行为，包括有些银行出现的零首付情况。
????中国银行业到现在为止倒闭的可以说是寥寥无几，但我想未来有一天银行业恐怕要面临这种状况：当你为以前的疯狂买单时，一定要做好准备，这是可能发生的。目前我国银行业的风险意识还不强，希望通过政策能够遏制。任何一个国家，房地产疯狂过后的最终的结局都是崩盘，我们能不能例外？我们能不能避免？整个利益链条上所有的参与方，如果现在回归冷静，这个泡沫可能通过魔法变小，也不会破灭，但如果我们还寄希望于政策，让这个泡沫继续变大，崩盘这一天恐怕真的会到来。 | 
