??? 今年以来，在“限贷”、“限购”等房地调控政策和金融调控的综合作用下，不只是一线城市，几乎是全国性市场，房地产成交量一直在持续大幅度下降。在8月份，全国八成以上的重点城市商品住宅存量继续增加，延续了前几个月持续走高的态势。
????待售商品房3年卖不完
????近年来，由于房地产持续高热，房地产投资大幅增长。2010年全年，全国房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长
????40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。今年上半年，全国房地产开发投资额增长、新开工面积增长、在建面积增长也在约30%甚至以上。
????从2007年开始，近几年全国各地都卖出了大量土地，其中不少是需多年连续开发才能开发完的大宗土地，大盘用地比比皆是。综合政府办事流程、土地出让金交纳(包括延期交纳、分期交纳等)、土地交付、项目开发周期来看，随着这些已卖出土地不断被开发，将有大量土地所开发的新的房源陆续上市销售。
????有的城市房地产市场已经进入新房增量大规模上市时期。无疑，这些不断增加的可售新房，也会与既有存货分抢市场。如果未来即将推出的新房增量不能及时卖出，其形成的积压，将会进一步增加未来存货总量，延长整体去存货的时间。
????照此推算，预计到年底，存货存量的消化时间，即去库存的时间，一般需要3年左右。而后，随着时间推移，继续不断有新盘上市或新的房源推出，如果楼市持续低迷，成交冷清，滞销的房屋形成新的积压，新的房源增量就会部分转化成存货增量，延长整体去库存时间。
????投资投机者持有的二手房存量，在市场向下调整、房价大幅度下降之后，就可能随时成规模性地陆续抛向市场套利，形成供应，自然会大为增加市场供应总量，进一步改变供求形势。
????楼价下行是基本趋势
????基于目前房地产实际情势来看，房价下降已成事实，继续下降已成大势。在北京、上海等一线城市和部分二三线城市，房价已真实性地下降了。
????在房地产企业方面，越来越多的开发商加入到了降价的行列来，其中不乏知名的大中型开发商。
????可以预期，接下来，房价下降大势还将强化，会有更多地区、更多开发商加入大降价行列中来，降价大势将进一步蔓延，降价的幅度可能还将加大。
????楼市僵持局面一时难破
????房价虽然呈全面性下降之势，但短期内，至少在年内，房价下降幅度依然不会太大。至于个中原因，主要如下：
????首先，目前市场在房价涨跌方面依然继续着总体僵持的大势，这种僵持短时间内或难有大的改观。
????其次，在之前多年的房价快速上涨、房屋不愁卖的市场中，一些开发商实现了大规模的销售，赚取了足够的利润，或强壮了企业身体，或扩大了企业规模，增强了抗调整的能力。
????再则，近年来，政府连续大量投放信贷，使得以大中型企业为主的一些开发商之前已经获得了大量银行贷款，一些贷款至今还在当时确定的贷款期内，还可继续使用，无疑增强了相当部分的资金供给能力，进一步增强了开发商抗调整的能力。当然，那些之前激进扩张、摊子铺得太大或大量买地形成资金积压，或尚有大量即将到期缴纳的应交土地款的开发商，情况则可能不一样。 | 
