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??? 近期全国各地接连出现“房闹”现象，这都是房价下跌惹的祸。不过法律专家表示，对于处于弱势一方的购房者来说，通过“房闹”方式或许能够给自己争取到一些补偿，但需要指出的是，这种方式不符合当下提倡的契约精神，并非明智之举。必须承认的是，即使开发商做出让步，但购房者争取到的利益，也极为有限，更何况，有许多理由让开发商对“房闹”现象置之不理。
????如果单纯从控制风险角度出发，购房者可以跟开发商事先签订“保价条款”，或者约定自己可以承受的违约责任以防万一。不过需要提醒的是，由于买卖双方权利和义务是对等的，在签订上述条款时，也要考虑开发商的利益。
????调低房价老业主不满
????近期，全国各地出现了多起业主大闹售楼处的现象。其主要原因在于开发商降价促销，引发前期业主不满。
????由上海景瑞地产股份有限公司开发的太仓“荣御蓝湾”在9月底进行了一次促销活动，与6月份7900元/平方米的均价相比，促销优惠价为5800元/平方米左右，降幅达到26.5%。对于一套90平方米左右的公寓，在不到三个月时间里，价格缩水20万元。因为降价幅度过大而引起前期业主的强烈不满，从9月底开始，数百名业主在太仓和上海两地的公司进行集体抗议。
????同一楼盘因为房价下降幅度过大而引发退房的现象，在佛山、北京等地也曾出现过。业主对开发商降价感到不满。不过在开发商看来，业主退房或者补偿差价的要求，却显得有些“无厘头”。荣御蓝湾太仓售楼处对待业主的要求态度就异常强硬，坚称“不退房、不退款”。
????“房闹”不符契约精神
????业主发泄不满，围攻开发商，被称之为“房闹”。
????作为利益主体，老业主因为开发商的降价促销行为，而使得自己的财产出现账面上的损失，因此开始跟开发商闹得不可开交，要求退房，或者要求差价补偿，这便是所谓的“房闹”。但法律专家表示，“房闹”与现代社会的契约精神不符。
????上海联业律师事务所王展律师表示，如果在购房合同中并未就降价补偿或者退房等方面做出相关约定，那么老业主的要求则属于无理取闹。他说：“这只能说明购房者自己的判断失误，因此自己要承担相应的责任。”
????虽然社会上不乏同情的声音，但更多还是抱着理性的态度来看待这种现象。有业内人士表示，买房如同炒股，股价下跌了，投资者能够把股票退还给上市公司吗？对于购房者而言，在与开发商签订购房合同的时候，就已经表明自己做好了承担风险的准备。更何况，在之前房价单边上涨时期，也没见开发商去找购房者，要求分享利润。
????提前约定降低风险
????为了降低降价带来的资产价值缩水风险，业主可提前约定退房条件。对此，专业人士建议购房者可以采用相应措施来规避这种风险。
????通常情况下，有两种办法可以采用：
????其一是要求开发商在某个特定时期内进行“保价”。也就是说，可以跟开发商事先约定，在购房之后的一年甚至两年时间内，只要同等品质的物业价格出现下跌情形，便可根据事先签订的“保价协议”来解决出现的问题。
????还有另外一种“保价”方式，即房价降幅超过某标准，如10%，便可要求开发商补偿差价。这种方式对开发商来说，易于接受，如北京京贸国际城，在今年初第一次降价之后，便允诺对老业主进行补偿。
????其二是约定违约责任。比如双方约定，以总房价的5%作为违约金，因此一旦房价跌幅超过5%，购房者可以选择终止买卖行为，因为相比较履行合同来说，终止买卖可以防止自己承担更大的损失，两害相较取其轻，购房者可以根据实际情况做出对自己更有利的选择。当然，这种方式是对等的，如果房价涨幅超过5%对开发商有利时，他们也有可能会选择违约，或者要求购房者加价，因此选择这种“保价”办法时，购房者一定要做好心理准备。
????专家提醒说，不管采用哪种方式，都必须穷尽各种因素，并尽量考虑周全。比如“保价”期限、具体房价参考标准、补偿标准等等，都必须一一列举清楚，这样，一旦出现纠纷，解决问题时才能做到有据可依。而如果只是简单笼统地约定，极有可能出现公说公有理、婆说婆有理的尴尬局面。
????房企也应综合考虑
????对于开发商来说，其实也可以考虑得更加周全一些，兼顾老业主的感受，以避免因为自己销售策略的调整而引起不必要的纠纷。目前市场已经深陷观望态势，开发商也饱受资金链紧绷之困，相信未来还会有更多的项目加入到促销行列中来，因此这些问题必须认真面对。
????近日，松江某楼盘传出每平方米降幅达8000元的消息，表面上看降幅确实不小，但其实只是开发商将此前的装修标准为8000元/平方米的精装修房改为毛坯房对外出售，因此实际上并未真正降价。
????由此看来，虽然同是降价促销，但开发商可以做得更加巧妙一些，如取消装修部分、购房送实物（比如汽车、装修、家电等）等等，其实都是让利促销，但这相比直接调低售价来说，老业主更加容易接受。 （甄爱军）
????首套房优惠利率步步收紧
????负担加重贷款人忐忑纠结
????10月过后，各地银行开始对首套房贷利率进行上浮，尽管还有一些银行尚未跟进，但业内人士分析认为，由于资金紧张是各家银行面临的普遍状况，加之目前市场实际利率水平高，所以银行在其系统内也有上调利率水平的需求。
????继今年7月大部分商业银行取消首套房优惠贷款利率后，10月份，建行率先宣布对首套房贷款利率实行上浮，上浮的水平为5%。尽管目前其他三大行还没有跟进的信息，但部分股份制商业银行已经随之进行响应，将首套房贷款利率上浮5%至10%。银行此举，意味着首次置业者的购房负担也将加重。
????相当于加息1.5次或3次
????10月14日，建行率先在北京对首套房商业贷款利率进行上浮。据悉，首套房利率上浮的幅度为5%，如果申请贷款人希望尽快放款，还需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。按照现行的贷款利率来计算，5年期以上的贷款利率为7.05%，上浮5%为7.4025%，上浮10%利率水平则达到7.755%，此次利率上浮政策的推出，相当于加息1.5次和3次，远比央行加息产生的影响要大。
????对首套房商业贷款利率进行上浮的并非北京建行一家。据报道，首套房贷款利率上调城市一共有14个，以东部一线城市为主，其次为中部城市。
????首套房优惠利率步步收紧
????事实上，实行差别化利率以来，作为满足居民置业需求的首套房利率就一直受到多种政策优惠。但是，随着房地产调控政策的相继出台、银行贷款政策的收紧，首套房贷款利率优惠的程度越来越小。
????首套房7折优惠利率的首次变迁发生在2010年年初，由于信贷额度吃紧，银行纷纷对首套房的优惠幅度进行调整，比较普遍的做法是将7折的最优惠利率提高到85折。
????今年7月以来，多家银行的住房贷款优惠政策进一步“缩编”，工行、中行、建行等早就取消了首套房的优惠利率，农行将针对首套房贷客户的85折优惠利率提高到95折，首套房贷客户在交行也有可能获得95折的优惠利率，此前该行的优惠标准为基准利率的9折。同时，少数银行开始对首套房贷款客户执行上浮利率，上浮的标准为在基准利率的基础上提高10%左右。如中行部分客户首套房贷利率需上浮，一些外资银行的首套房利率也需要上浮10%左右。
????相比之下，公积金贷款的优势更加突出。经过几轮加息后，目前公积金贷款适用的利率为4.35%（5年及以下）和4.9%（5年以上）。因此，对于刚需的购房者来说，尽量充分利用公积金贷款是目前降低购房成本的唯一途径。
????存量房利率上调埋下伏笔
????首套房贷利率的上浮牵动着购房人的神经，而存量房贷优惠利率的传闻也甚嚣尘上。２００８年末开始，银行将优惠贷款利率由原来的８５折降至７折，大批存量房贷的利率也在第二年开始享受７折的优惠，包括此后申请房贷的客户也在受惠之列。
????不过，对于银行来说，随着多次加息，存量房贷的优惠利率已经呈现出“存贷倒挂”的现象。目前银行５年期贷款利率为７．０５％，打７折后为４．９３５％，而５年期存款利率为５．５％，已与７折贷款利率倒挂，两者相差０．５６５％。也就是说，银行每放出１万元的房贷，可能就得每年倒贴５６．５元。在银行纷纷进行贷款结构调整的背景下，对公贷款业务的利率可上浮至基准利率的２０％至３０％，相比之下，取消存量房贷的优惠利率存在着极大的利益驱动。
????（尹娟）
????明年元旦起老房贷利率涨10%
????提前还房贷是否划算
????从去年12月底到今年，央行已先后三次上调房贷利率。大多数银行，旧房贷将从次年１月1日起上调。鉴于明年元月存量房房贷要调息，如今到银行预约提前还房贷的人明显增多。
????明年元旦起，绝大部分房贷将实行新利率。在股票、基金低迷，楼市面临下调风险时，人们用手头闲钱来还贷，是否就一定划算呢？理财师认为有三类贷款人不太适合提前还贷。
????还款接近中期的贷款人
????贷款人在签订合同时，采用哪种还款方式，对利息的影响非常大。对于采用等额本息还款方式的借款人，且还款年数已接近中期时，已不适提前还款。
????据介绍，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
????等额本金还款贷款人
????另外一种，是采用等额本金还款的客户，还款期已超过了1/3的。
????据介绍，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
????享受折优惠利率的贷款人
????最后，享受7折利率的贷款不必急于还款。
????7月7日加息后，5年期存款利率已经达到5.5%，而之前享受7折利率的房贷即使是按照7.05%的标准算利率也仅为4.935%，也就是说5年期存款利率与7折房贷利率形成“倒挂”，利率相差0.565%之多。（王丹妮） | 
