????告别跌宕起伏的２０１１年楼市，2012年国内房地产行业的总基调已清晰。专家表示，有效规避风险、防止房价反弹和解决刚需，成为２０１２年中国楼市能否“平稳着陆”的重要条件。
????调控发力开发商难“过冬”
????一年内超过１２０个城市出台房价调控目标，近５０个大中城市推行限购令，兼之连续加息和多次上调存款准备金率，国内楼市愈发走进深水区。随着调控常态化，开发商必须考虑开发节奏、拿地规模、产品结构和营销战略的变化，只有“变”才能有新路。
????黑龙江省社科院经济所副所长程遥说，持续走高的房价突然停顿甚至下行加重购房者观望情绪，“买涨不买跌”的惯性心理使整个市场陷入观望。
????开发商希望尽快消化库存，加速资金回笼。业内人士表示，大幅降价不一定能挽回销量，购房者可能会选择继续等待，而且房价“贬值”过大还可能引发老业主抗议，影响楼盘口碑。
????２０１２年房地产企业将进行洗牌，主要是开发商间并购重组，甚至部分开发商转型退出这一行业。对此，开发商应苦练“内功”，变一味扩张为提高产品和服务质量，那些产品单一、豪宅为主、不肯降价换量的企业将难以生存。
????楼市风险应警惕
????中国银行日前发布的《２０１２年一季度宏观经济金融展望报告》称，房地产市场调整将延续，预计２０１２年房价持续缓慢回落，全年销售量跌幅约１５％，将呈现“前低后高”震荡趋势。但受经济减速、信贷偏紧和政策调控延续等影响，房地产行业将步入调整期，这对经济增长、商业银行和地方财政都将带来一定风险。
????据中国指数研究院数据，去年前１１个月，全国１３０多个城市土地招拍挂住宅用地出让金同比下降１５．４％，而商办用地土地出让金同比增长４２．３％。商业地产价格远高于住宅，风险也更大，习惯了住宅市场获利的投资客，向不限购的商业地产进军，商业地产开发过度和二三线城市被热炒，可能引发新的结构不平衡，甚至造成泡沫。
????很多房地产企业自身经营能力和资金链脆弱，只不过是利用预售款滚动开发，一旦市场洗牌，就可能出现建筑质量安全、拖欠工程款，甚至开发商“跑路”情况。
????一些地方政府的巨额债务主要靠卖地及相关收入偿还，地价连续下行，资金短缺必然成为最大问题。二三线城市会有愈加强烈的调控放松意愿，这也是２０１２年楼市的一个关键点。
????进一步完善市场供给
????健康发展的楼市对中国经济的意义不言而喻。２０１２年的一个重要方向是继续探索建立保障房和商品房、土地财政和房产税的双轨制，并择机做好短期行政措施退出和长期市场手段、制度设计的衔接。
????“可以考虑首套房信贷政策的定向宽松，这不意味着政策转向，只是让开发商的降价能走量，同时减轻刚需人群的置业难度。”黑龙江省社科院经济所副所长程遥说，国家要有更多举措促进保障房建设和中低价位商品房的成交，通过消化存量让房地产的开发链条适度动起来，避免楼市“硬性着陆”，还能推动房价合理回归，适度解决刚需。
????哈尔滨理工大学教授杨文超认为，楼市调控要更强调市场化手段，房产税是一个好的方向，能给地方政府开辟“绿色”可持续的税源，减少对土地财政过度依赖。 （据新华社）
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