??? 目前,在365体育官网购买商品房,户型面积都包含了公摊面积。在365体育官网,大部分楼盘的公摊面积都在10%到30%之间。各个楼盘公摊率不一样,甚至同一楼盘的不同单元公摊也不一样,有的相差甚至超过10%。但是采访中,不少购房者对公摊面积的计算都表示莫名其妙。
■记者?伍懿??文/摄
市民:不知公摊面积怎样计算
在医院工作的市民魏小姐在新兴三路一楼盘购买了一套80多平方米的住宅。但当她去楼盘实地看房时,结果却让她大吃一惊———房子面积比她想象中窄很多。事实上,魏小姐的房公摊率在20%左右,扣除公摊面积,户内面积只剩下不到60平方米。“我买的房子竟有20多平方米不是属于自己,算下来这房子也太贵了。”?魏小姐无奈地说。对此,楼盘方面表示,房子公摊率已经在购房合同中注明,客户既然已经签字,就表示已经认同该条款。
记者走访了解到,大部分购房者和魏小姐一样,都不清楚楼盘的公摊面积是怎样计算的。不少购房者更表示,开发商说公摊面积是多少就是多少,但实际是多少,顾客根本不得而知。新兴三路一小区业主陈靖智表示,在购房合同中,开发商对房子的套内面积、公共面积已经作出了约定,在交房时他会注意查检房子的套内面积是否符合合同约定,但是公共面积无法查,至于这些面积数据是否准确,他也无法核实,所以只好接受。
据了解,购房者知道房屋公摊面积有两种方式,一是在各楼盘的售楼部,通过咨询具体房型知道大约数值;二在365体育官网市房地产交易中心信息网内,通过楼盘表查询每套房源的公摊面积。但是,这两种方式都无法了解公摊面积的计算方式。
实情:开发商少有公开楼盘资料
消费者对公摊面积只能默然接受,因为想测算公摊面积并非易事。据了解,公摊面积的计算公式为:公摊系数×各单元参加分摊的建筑面积。业内人士透露,各单元参加分摊的建筑面积相对来说较为简单,而较为复杂的是公用建筑面积分摊系数的确定。
据悉,根据国家相关规定,为本栋建筑服务的物业管理用房、变电房、水泵房、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、设备间等设施要算进共有建筑面积,而每套房与公共建筑之间的隔墙以及外墙的水平投影面积一半的建筑面积也算进建筑面积。这些楼盘资料,普通购房者是无法得知和测量的,需要开发商予以配合,但开发商出于保护自身的原因,极少和盘托出。
此外,365体育官网某房地产公司工程部经理朱明介绍到,开发商办理《预售许可证》需要先出具专业预测绘报告。预测绘报告是根据规划部门审批图纸,还有开发企业提供的公摊面积说明等信息得出,其中包括某套房的公摊面积、套内面积、建筑面积,因没办法进行实地测绘,所以公摊率很难早早敲定。
开发商:公摊面积具有不确定性
在三龙大道的一个楼盘内,一期开发项目已经基本售罄,后期开发的项目已经开始接受订购。记者询问目前楼盘在售的房子公摊率,销售人员回答一期大约17%,二期未能确定。“为什么公摊面积不确定?”记者问。销售人员解释道,因为楼盘的规划可能会变更,绿化面积、小区户数、车位数量等均有可能变化,所以公摊面积要等到小区基本开发完毕才能确定。据悉,市内大部分分期开发的楼盘情况都与这个楼盘一样,小区的公摊面积有着不确定性。
据了解,大型楼盘从买地、开发,到建成、交付使用,短则需要一两年时间,长则需要五六年或更久。在这个时间段里,开发商会根据市场形势变更容积率、绿化率等数据,公摊面积也会随之改变,所以公摊率难以“一口咬定”。
有业内人士透露,公摊率弹性数据其实是暗藏乾坤。在房地产公司从事职业经理人的曾先生介绍,由于大部分行外人士的不了解,公摊面积已经成为开发商牟利的一个渠道,假如公摊率提高一个点,一套100平方米的住宅购房者就要多掏1平方米的购房费,整个小区算下来就数目不菲。此外,公摊面积增加还涉及业主的公共维修基金费、物业费等费用的上提。
此外,不确定的公摊率还是开发商调整营销策略的一个手段。比如,看到市场竞争激烈,开发商就多建些会所、绿化场地,以加强楼盘的居住舒适性,以吸引更多的客户,反之,开发商就尽量减少公摊面积增加建筑面积,把两梯四户改成一梯四户等。
业内:公摊面积并非越小越好
住宅公摊面积率控制在多少之内为合理?公摊面积是不是越小越好呢?
据了解,国家并未针对各种类型的建筑公摊系数指标做出硬性规定,并且公摊系数同时受到限高、容积率、绿化面积等诸多规划因素影响,因此无法确定具体指标。不过根据建筑工艺和一般的配套要求,高层建筑、多层建筑有着不同的公共面积分摊系数,且大致在某个具体范围内浮动。朱明介绍,18~30层建筑住宅公摊率在17%~23%之间为宜;18层以下小高层建筑住宅公摊率应当在13%~17%之间;多层建筑住宅公摊率应当在10%~13%之间,而独栋建筑住宅公摊率在13%以下为佳。
365体育官网市海骏达房地产开发有限公司策划部负责人介绍,公摊率低意味着购房者得到的住宅使用面积大,但并不是公摊率越低越好。比如,一些楼盘为了提升楼盘的居住品质,设计了气派的电梯厅,以及宽敞的楼梯过道等,业主使用过程中舒适了,但相应的分摊面积会加大,户型使用面积降低。有的楼盘为了缩减公摊系数,非正常地缩减公用面积,就意味着楼盘相应附加功能减少、居住档次降低。所以,如果购房者仅仅从经济上是否划算的角度来考虑公摊率的高低是不全面的。
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