????记者近日获悉，365体育官网国土资源厅、南宁铁路局联合印发了《关于做好南宁铁路局铁路用地土地确权登记和授权经营处置工作的通知》（下称《通知》），标志着我区铁路用地授权经营处置工作进入具体推进阶段。作为国家改革铁路投融资体制的一项新政，铁路用地授权经营有望使地处黄金路段的铁路用地，通过更灵活的方式入市。
????长期“沉睡”的大量铁路用地入市，会对土地市场产生什么影响？10月3日，记者对此进行了走访
????新政
????将刺激铁路用地入市
????土地授权经营，指的是国家将土地授权给特定单位进行经营管理。获得授权的单位，在与其他符合条件的企业合作时，可以将土地作价出资或入股。在铁路系统负债率高的大背景下，2013年国务院发出《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》，授权中国铁路总公司经营原铁路生产经营性划拨土地。《通知》正是在这一前提下出台的。
????《通知》明确，此次工作的主要内容是查清区内拟授权经营铁路用地的数量、范围、坐落、面积、现状用途等情况，并编制宗地图。同时，对土地进行地价评估，给符合条件的拟授权经营土地登记发证。《通知》要求，全区国土部门应在10月25日前，对符合发证条件的拟授权经营铁路用地登记发证。铁路部门应在11月下旬前完成编制土地产权状况和地价水平报告。这项工作的开展，意味着铁路用地授权经营工作在我区进入实质推进阶段。业内人士分析，如果各项工作进展顺利，明年可能就有铁路用地入市，用于普通商品住宅或商贸服务项目开发。此外，国家给铁路用地开发利用也开出了非常优惠的政策。国务院办公厅今年7月发出的《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》中提出，铁路部门原有划拨用地因转让或改变用途，不再符合划拨用地条件时，可依法采取协议方式办理用地手续。也就是说不用经过招标、拍卖、挂牌即可改变用途入市，这一政策优惠是十分罕见的。同时，支持铁路用地整合周边零散土地进行成片综合开发。
????走访
????部分土地处在繁华地段
????铁路用地授权经营的政策刚出台，就引发不少业内人士关注。这是因为不少铁路用地极具开发价值，但多年来受政策限制，至今处于沉睡状态，容积率低，利用率不高。
????10月3日，记者走访中华路、衡阳路等南宁火车站周边路段发现，该区域聚集了大量铁路系统的相关单位和住宅区，以“南铁”命名的小区和单位藏在各条小路里。但与近年来市区新建的高层商品房小区平均容积率3.0以上相比，这些大部分建于上世纪七八十年代的老小区多是低层楼房，一些还配建有杂物房，算下来容积率甚至还不到1.0。除了住宅区，不少铁路系统内单位的办公用房，也处在火车站周边，也是低容积率低楼层的状态。在原柳州铁路局驻地的柳州市，这一情况更为多见。飞鹅路、鹅山路、城站路一带，随处可见与“柳铁”相关的低容积率住宅区、办公楼。
????分析
????对土地市场整体影响有限
????全区铁路用地究竟有多少，又将拿出多少来进行授权经营，目前这些数据尚未公布。业内人士分析，虽然铁路沿线一定范围内的土地都属于铁路用地，总面积很大，但它们大多处在荒郊野岭，基本不具开发利用价值。真正有价值的是市中心区域火车站周边现有的铁路后勤保障、职工生活和生产管理等用地。提高这些土地的容积率，在符合土地利用总体规划的前提下改为商业、住宅用地入市。就南宁市来说，保守估计可有上百亩土地供应。但由于基本集中在特定区域，且不太可能在短期内全部入市，所以对土地市场的影响应该十分有限。
????市中心地价高房价高，这些铁路用地入市后建什么更合适？广西一家房地产企业的负责人认为，火车是大容量的运输工具，火车站周边天然形成有较大的人流量，用来建商业综合体是较好的选择。“国外有些大城市的交通枢纽，跟大型的购物中心就建在一起，里面甚至连IMAX影院都有，在里边逛大半天不成问题。”该负责人说。同时，在商业建筑周边建一些高层住宅也是可以考虑的。不少铁路用地处在老城区，相关项目建设还可以与旧城改造相结合，避免重复建设。对居住在火车站周边区域的普通市民来说，片区内商业也有望摆脱小、散、乱的局面，今后生活、购物更方便。
????由于铁路用地基本上都是通过政府划拨取得，相关的政策法规对划拨用地的使用有着严格限制。长期以来，铁路用地难以用于铁路运输外的经营性用途。而火车站周边，却是市区内最繁华的区域之一，物流业、商品零售业发达。根据南宁市从今年1月实施的新基准地价，朝阳路北片区名列365体育官网8个商业1级片区之一（最低6级），平均楼面地价3625元/平方米，比中山路片区还要高。衡阳路、中华路的商业片区级别也是2级。 | 
